Zakup nieruchomości przez Cudzoziemca

Nabycie przez cudzoziemca prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółkach handlowych z siedzibą na terytorium Polski będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych w Polsce wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, chyba że znajdą zastosowanie zwolnienia przewidziane w art. 8 ust. 1 lub 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. 

W celu uzyskania zezwolenia cudzoziemiec powinien wystąpić z wnioskiem o wydanie zezwolenia. Nie ma gotowych wzorów wniosku. Wniosek należy sporządzić zgodnie z informacjami zawartymi w:

• ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278)

• ustawie z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2020 r. poz. 424, z późn. zm.);

• rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 729).

Wraz z wnioskiem o wydanie zezwolenia /bądź innym wnioskiem/ należy przedłożyć oryginał dowodu wpłaty opłaty skarbowej.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2020 r. poz. 424, z późn. zm.), obowiązek zapłaty opłaty skarbowej powstaje z chwilą złożenia wniosku o wydanie zezwolenia, o wydanie zaświadczenia, złożenia pełnomocnictwa do sprawy lub dokonania innych czynności podlegających opłacie skarbowej. Opłat skarbowych należy dokonywać przelewem na podany niżej numer rachunku bankowego, w kasie Centrum Obsługi Podatnika lub w kasie Urzędów Dzielnic m.st. Warszawy.

Opłatę należy wnieść na rzecz Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy 

przelewem na nr konta: 21 1030 1508 0000 0005 5000 0070

Centrum Obsługi Podatnika ul. Obozowa 57 01-161 Warszawa

albo gotówką:

w kasie Centrum Obsługi Podatnika ul. Obozowa 57 01-161 Warszawa.

lub w kasie Urzędów Dzielnic m.st. Warszawy

Do wniosku należy dołączyć oryginał dowodu uiszczenia należnej opłaty skarbowej.

Wysokość opłat skarbowych

• zezwolenie na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, udziałów, akcji - 1.570 zł

• promesa - 98 zł

• inna decyzja, do której mają zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego - 10 zł

• pełnomocnictwo - 17 zł

• wydanie zaświadczenia - 17 zł

Niezapłacona opłata skarbowa od dnia wniesienia wniosku stanowi zaległość podatkową, od której naliczane są odsetki, o czym organ prowadzący postępowanie poinformuje organ podatkowy. W przypadku nie uiszczenia opłaty skarbowej  w wyznaczonym terminie wniosek podlega zwrotowi na podstawie art. 261 § 1 i 2 k.p.a. 

Okoliczności warunkujące uzyskanie zezwolenia

Zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,

• wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.

Zgodnie z art. 1a ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską mogą być w szczególności:

• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,

• zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczpospolitej Polskiej,

• posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy (z wyłączeniem zezwolenia, o którym mowa w art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach), stały lub rezydenta długoterminowego UE,

• członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski, kontrolowaną przez cudzoziemców,

• wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Zgodnie z art. 1a ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku nabywania nieruchomości na potrzeby prowadzonej w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej powierzchnia nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności.

Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości oraz dokumenty jakie należy przedłożyć wraz z wnioskiem

Prawidłowo sporządzony wniosek powinien zawierać następujące elementy:

1. Oznaczenia wnioskodawcy:

   • w przypadku osoby fizycznej - imię, nazwisko, obywatelstwo oraz adres zamieszkania,

   • w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej - nazwę, adres siedziby, przedmiot działalności, imiona i nazwiska członków zarządu, a także informacje dotyczące wspólników, udziałowców lub akcjonariuszy, z podaniem:

   • w przypadku osoby fizycznej - imienia i nazwiska, obywatelstwa oraz adresu zamieszkania,

   • w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej - nazwy, adresu siedziby, oraz ilości głosów posiadanych na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu przez poszczególnych udziałowców lub akcjonariuszy, wyrażonej w procentach;

1. Oznaczenia nabywanej nieruchomości:

   • w przypadku nieruchomości gruntowej (dotyczy to również nabycia udziału w nieruchomości gruntowej) - nabywany tytuł prawny do nieruchomości, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, numer działki ewidencyjnej, powierzchnię w hektarach, numer księgi wieczystej oraz cechy zabudowy,

   • w przypadku lokalu mieszkalnego lub użytkowego - numer porządkowy budynku i lokalu, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, powierzchnię użytkową lokalu w metrach kwadratowych oraz udział w nieruchomości wspólnej, na której usytuowany jest lokal (w postaci ułamka) wraz ze wskazaniem pomieszczeń przynależnych - jeżeli występują – ich oznaczenie i powierzchnię, numer działki ewidencyjnej stanowiącej nieruchomość wspólną dla nabywanego lokalu, jej powierzchnię wyrażoną w ha, tytuł prawny, numer księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, a jeżeli lokal nie został wyodrębniony, wówczas księga wieczysta prowadzona  dla działki gruntu stanowiącej nieruchomość wspólną;

1. Oznaczenia zbywcy:

   • w przypadku osoby fizycznej - imię, nazwisko, adres zamieszkania,

   • w przypadku osoby prawnej - nazwę, adres siedziby;

1. Określenia rodzaju zdarzenia prawnego, na podstawie którego dojdzie do nabycia nieruchomości (np. umowa sprzedaży/umowa darowizny);

2. Celu nabycia nieruchomości (np. mieszkaniowe), a w przypadku gdy nabycie nieruchomości ma nastąpić na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej lub rolniczej - także planowanego sposobu wykorzystywania nieruchomości, w tym rodzaju planowanych na niej inwestycji;

3. Źródła pochodzenia środków finansowych na nabycie nieruchomości (np. umowa kredytu hipotecznego, umowa pożyczki, wynagrodzenie z tytułu umowy o pracę, otrzymane darowizny, środki ze sprzedaży nieruchomości i in.);

4. Określenie, czy nabycie nieruchomości nastąpi do majątku osobistego Wnioskodawcy, czy też do majątku wspólnego Wnioskodawcy ze współmałżonkiem.

W przypadku gdy wniosek dotyczy więcej niż 15 działek gruntu należy przedłożyć wykaz nabywanych nieruchomości, stanowiący integralną część wniosku, sporządzony stosownie do załącznika nr 2 wskazanego wyżej rozporządzenia. Wykaz nieruchomości należy przesłać również na nośniku elektronicznym lub pocztą elektroniczną na adres Departamentu Zezwoleń i Koncesji SWiA waii@mswia.gov.pl.

W przypadku gdy cudzoziemiec będący osobą fizyczną ubiega się o zezwolenie na nabycie nieruchomości w celu zaspokojenia potrzeb życiowych (tj. w każdym celu innym niż na potrzeby związane z wykonywaną ewentualnie osobistą działalnością gospodarczą lub rolniczą) powinien wskazać czy jest już właścicielem lub użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości położonych w Polsce oraz podać dane dotyczące tych nieruchomości i określić podstawę ich nabycia.

Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty (w formie oryginału lub kopii potwierdzonej za zgodność z oryginałem przez notariusza lub przez występującego w sprawie pełnomocnika będącego radcą prawnym, adwokatem, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym):

1. dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską (np. ważną kartę pobytu, odpis aktu małżeństwa, dokumenty z akt stanu cywilnego, decyzję zezwalającą na zmianę obywatelstwa, dokumenty potwierdzające faktyczne wykonywanie działalności gospodarczej we własnym imieniu, zezwolenia na pobyt, Karta Polaka);

2. ważny dokument tożsamości wnioskodawcy – w przypadku osób fizycznych (np. paszport, karta pobytu), wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji – w przypadku osób prawnych,

3. dokumenty określające nieruchomość wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed złożeniem wniosku:

   • odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów, wydane przez Sąd lub przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych. Odpis księgi wieczystej może być wydrukowany samodzielnie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego (po uprzednim złożeniu do CIKW wniosku o umożliwienie wydruku) i posiadający cechy umożliwiające ich weryfikację z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych, zgodnie z art. 364 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów.

   • wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,

   • wykaz zmian gruntowych, ostateczna decyzja zatwierdzająca podział bądź scalenie nieruchomości – w przypadku gdy nabywana nieruchomość powstała w wyniku scalenia lub podziału,

   • zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu oraz prawomocną decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, ewentualnie decyzję o warunkach zabudowy, jeśli przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w drodze ww. decyzji,

   • W przypadku gdy wniosek dotyczy lokalu mieszkalnego bądź lokalu użytkowego w zakresie dokumentów dotyczących nieruchomości należy przesłać odpis księgi wieczystej dla lokalu, a w razie jej braku dla gruntu na którym znajduje się lokal oraz wypis z rejestru gruntów.

1. aktualne oświadczenie zbywcy (osoby przekazującej rzecz lub prawa) wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca, zawierające szczegółowe informacje dotyczące przedmiotowej nieruchomości – ważne na dzień wydania decyzji rozstrzygającej w sprawie (oświadczenie to może mieć dowolną formę pisemną, jak również formę aktu notarialnego)

2. w przypadku cudzoziemców będących osobami prawnymi dokumenty, wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed złożeniem wniosku, wskazujące na posiadanie środków finansowych na zakup nieruchomości oraz możliwość finansowania działalności, a mianowicie:

   • zaświadczenie z właściwego urzędu skarbowego stwierdzające, iż Wnioskodawca nie zalega z wpłatami należności budżetowych,

   • zaświadczenie z właściwego oddziału ZUS, stwierdzające, iż Wnioskodawca nie zalega ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych,

   • zaświadczenie z banku w którym prowadzony jest podstawowy rachunek bieżący Wnioskodawcy, bądź jego udziałowca, określające wielkość posiadanych środków finansowych oraz jego zdolność kredytową i płatniczą, celem wykazania możliwości sfinansowania planowanej inwestycji na nieruchomości.

1. dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości (np. wydruk z rachunku bankowego Wnioskodawcy, zaświadczenie z banku o wysokości salda, umowy o pracę, zeznania podatkowe PIT, umowy kredytowe, promesy udzielenia kredytu, umowy darowizny, umowy sprzedaży nieruchomości, itp.)

Ponadto organ może żądać przedstawienia innych dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia sprawy.

Dokumenty w języku obcym należy składać wraz z tłumaczeniem na język polski dokonanym przez tłumacza przysięgłego.

Dokumenty mogą być składane w oryginale lub jako kopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym.

Szczegółowe wymogi co do treści wniosku oraz formy załączanych do niego dokumentów zawiera ww. rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r.  w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 729).

Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia dotyczące wszystkich cudzoziemców bez względu na obywatelstwo lub siedzibę

Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości omówione zostały w art. 8 ust. 1 omawianej ustawy. Zgodnie z przywołanym przepisem nie wymaga uzyskania zezwolenia:

1. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) oraz nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,

2. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;

3. nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;

4. nabycie przez cudzoziemca nieruchomości w drodze umowy ze zbywcą, jeżeli w dniu nabycia cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,

5. nabycie przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę w Polsce i kontrolowaną przez cudzoziemców, na cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,

6. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,

7. nabycie lub objęcie przez bank z siedzibą na terytorium Polski kontrolowany przez cudzoziemców, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych akcji lub udziałów w spółce, która jest lub stanie się w wyniku nabycia jej udziałów lub akcji cudzoziemcem i jest jednocześnie właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonych w Polsce.

Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości wskazane powyżej nie mają zastosowania, gdy przedmiotem nabycia są nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni przekraczającej  1 ha.

Nabywanie nieruchomości w drodze dziedziczenia

Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego, bez względu na rodzaj nieruchomości, co oznacza iż nie zachodzi w tym przypadku konieczność uzyskania zezwolenia. Wyłączenie z obowiązku uzyskania zezwolenia odnosi się zarówno do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego jak i testamentowego, o ile osoby powołane do spadku na podstawie testamentu należą jednocześnie do kręgu spadkobierców ustawowych. Ustalenie kręgu spadkobierców ustawowych następuje w oparciu o prawo ojczyste spadkodawcy. Obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia dotyczy tylko dziedziczenia testamentowego przez cudzoziemców nie należących do kręgu spadkobierców ustawowych.